^DeAndereKrant

Vooral in stedelijke gebieden waar de WOZ-waarde van woningen relatief hoog is, kan de balans omslaan van winstgevend naar verlieslatend. Gevolg is dat beleggers de komende maanden veel woningen in de verkoop doen. Appartementen zijn het meest in prijs gedaald, was één van de conclusies uit het rapport van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de woningmarkt in het vierde kwartaal van vorig jaar. De gemiddelde prijs van appartementen zakte in een jaar tijd met 7,2 procent, meer dan de prijsdaling voor vrijstaande woningen: 6,6 procent. Opmerkelijk, want normaal gesproken dalen de duurste woningen het sterkst in prijs bij een correctie op de woningmarkt. Dat het nu net andersom is, heeft te maken met een reeks aan maatregelen die particuliere verhuur minder aantrekkelijk maken.

Door de lage rente was het jarenlang zeer rendabel om vermogen in vastgoed te steken en dat vervolgens te verhuren. Dat gebeurde ook vaak met geleend geld, bijvoorbeeld door de hypotheek op de eerste woning te verhogen om daarmee de aankoop van een appartement te financieren. Of door met een eigen bedrijf geld te lenen en daarmee vastgoed te kopen. De woningmarkt droogde tijdens de coronacrisis volledig op, het aanbod werd steeds kleiner en de prijzen steeds hoger. Vastgoedbeleggers profiteerden daarvan door verhuuropbrengsten en waardestijging.

In een tijdsbestek van twee jaar heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een reeks aan maatregelen genomen om het verhuren van woningen minder aantrekkelijk te maken voor beleggers. Zo is de overdrachtsbelasting voor beleggers verder verhoogd, mag de huurprijs niet meer met de inflatie meestijgen en krijgen meer vastgoedbeleggers te maken met huurverlaging voor het middensegment. Daarbovenop komt een verhoging van de effectieve vermogensbelasting en een verduurzamingsplicht voor slecht geïsoleerde woningen. In opdracht van Vastgoed Belang deed Ortec Finance onderzoek naar het effect van al deze maatregelen op de verhuurwaarde en verkoopwaarde van het vastgoed dat door particulieren wordt verhuurd.

Ortec Finance, een bedrijf dat investeringsrisico’s in kaart brengt, concludeerde op basis van zijn berekeningen dat de verhuurwaarde van beleggingspanden met circa 25 procent daalt door de hierboven genoemde maatregelen. Dat komt vooral door de plannen van de regering om de huren in het middensegment aan het puntenstelsel te koppelen, het zogeheten woningwaarderingssysteem (wws). In totaal vallen 421.000 verhuurde woningen in dit middensegment, waarvan 366.000 woningen met een huurverlaging te maken zullen krijgen. Gemiddeld daalt de huuropbrengst van deze woningen met bijna 220 euro per maand. Voor de hele voorraad aan woningen in dit segment betekent dat volgens de onderzoekers een verlies aan potentiële inkomsten van 954 miljoen euro per jaar.

Door deze maatregel, waarbij het puntensystem de maximale huur in het middensegment bepaalt in plaats van de markt, zal de verhuurwaarde van woningen gemiddeld met 17,8 procent dalen. In de stedelijke gebieden zal de daling van de verhuurwaarde gemiddeld veel groter zijn. In combinatie met alle andere overheidsmaatregelen en de gestegen rente, leidt dat ertoe dat het in 95 procent van de gevallen aantrekkelijker wordt om woningen te verkopen dan te verhuren. Ter vergelijking: vóór de aankondiging van de hierboven genoemde maatregelen lag dat aandeel op slechts 40 procent. Dat betekent dat veel beleggers ervoor zullen kiezen hun woningen in het middenhuursegment te verkopen. Dat kan de huizenprijzen behoorlijk onder druk zetten, omdat 366.000 woningen in aanmerking komen voor huurverlaging.

Natuurlijk zullen niet alle vastgoedbeleggers ineens hun woningen verkopen. Een dergelijk besluit is ook afhankelijk van andere factoren, zoals eigendomsstructuur en wijze van financiering. Ook verkeren deze woningen in verhuurde staat, wat betekent dat ze niet allemaal tegelijk op de markt zullen komen. Voor de kleine particuliere belegger die een groot deel van zijn vermogen in één of twee panden heeft zitten, zal het veel minder aantrekkelijk worden om deze te blijven verhuren. Zeker beleggers die met geleend geld in vastgoed zitten, zullen de markt verlaten. Het risico van een waardedaling van het onderpand en de rentelasten van de lening zullen immers in overweging moeten worden genomen. Daardoor zal een deel van de voorraad huurwoningen worden omgezet naar koopwoningen.

Er valt zeker wat te zeggen voor de visie van de regering om meer kansen te bieden aan starters en daarom beleggers te ontmoedigen. Het opkopen en verhuren van woningen door particuliere beleggers versterkt immers de vermogensongelijkheid. Ook is het voor een hele generatie bijna onmogelijk geworden een huis te kopen. Dat de overheid excessen uit de woningmarkt wil wegwerken, zoals het met geleend geld in vastgoed beleggen, is vanuit het maatschappelijke belang gezien wenselijk. De timing en de omvang van de maatregelen is uitermate beroerd.

Het hier genoemde pakket aan maatregelen zal het tegenovergestelde bewerkstelligen van wat de overheid wil bereiken: minder woningen en minder betaalbare huurwoningen. Door de hoge rente was het voor investeerders al minder aantrekkelijk om nieuwe woningbouwprojecten op te starten. Ook blijkt het door de hoge hypotheekrente opeens veel moeilijker om een huis te kopen. Veel kopers haken af, waardoor projecten niet door kunnen gaan. Door grote onzekerheid over de huuropbrengsten, trekken grote investeerders zich nu terug uit nieuwbouwprojecten die juist het aanbod van huurwoningen moeten vergroten.

Als particuliere beleggers door de verwachte verlaging van de huuropbrengst dan ook nog eens een deel van hun beleggingspanden in de verkoop zetten, dan zal het alleen maar moeilijker worden een betaalbare huurwoning te vinden. Op middellange termijn zal het aanbod van huurwoningen in dit prijssegment alleen maar kleiner worden. Van de doelstelling voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te bouwen zal met dit beleid weinig terechtkomen.

Het gevolg van dit pakket aan maatregelen is dat veel beleggers hun panden zullen verkopen. En dat zullen vooral appartementen zijn met een klein woonoppervlak en een hoge WOZ-waarde, omdat deze onder het nieuwe puntensysteem de grootste terugval in huuropbrengst laten zien. Ook woningen met een slecht energielabel zullen vanwege de verduurzamingsverplichting eerder in de verkoop gaan. Verhuurders kunnen daar de komende jaren minder huur voor vragen, terwijl ze wel nieuwe investeringen moeten doen om het energielabel te verbeteren. Investeringen die ze mogelijk niet terugverdienen vanwege de lagere huuropbrengst.

Dat de regering met dit beleid meer starters een kans wil geven is positief, maar met deze aanpak zal het een bijzonder pijnlijk aanpassingsproces worden. Ook zal het de ambitie van de regering om meer woningen te bouwen dwarsbomen. Het beleid schrikt namelijk investeerders af. Ook hoofdonderzoeker Marc Francke van Ortec Finance denkt dat de overheid waarschijnlijk het tegenovergestelde zal bereiken van wat ze beoogt: “Het doel van alle maatregelen is fors meer betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. Als de maatregelen in het licht staan van dit doel, dan daalt weliswaar op korte termijn de huur, en dat is goed nieuws voor de huurder. Op middellange termijn neemt echter de beschikbaarheid van middenhuurwoningen niet toe, of daalt zelfs.”